一、房屋初步調查

初步調查目的是掌握建造歷史和現狀，明確鑒定工作內容和處理范圍。初步調查的方式有提交材料和現場了解。(一)提交材料包括房屋產權證明，設計施工資料，地質環(huán)境材料。明晰房屋結構型式，材料使用和施工質量，原有地質環(huán)境;(二)現場了解主要掌握房屋開裂、下沉、傾斜等危險特征，房屋所處的地質環(huán)境及周邊地質環(huán)境。(三)鑒定單位與房屋業(yè)主明確鑒定內容，簽訂協(xié)議。

二、房屋勘察與檢測

勘察是對造成房屋危險的開裂下沉、傾斜三個主要特征進行量化，檢測是對房屋構件質量測定，對房屋構件的幾何位置進行觀測、量化。(一)危險構件勘察。1、地基基礎開裂、下沉、滑移等變形特征檢查，記錄裂紋長度、寬度及走向，記錄基礎滑移、下沉特征，描繪示意圖;2、房屋梁板、柱墻開裂、傾斜、撓曲等變形特征檢查，記錄混凝土構件撓曲、鼓閃、傾斜等變形指標。裂紋長度、寬度及走向變化，傾斜等危險參數的檢查測量，記錄，按樓層分別描繪示意圖(3)對房屋危險點、危險構件進行統(tǒng)計。(二)房屋結構檢測。1、地基基礎有危險跡象時，根據情況設置沉降觀測點、水平觀測點和房屋傾斜觀測，對沉降量、滑移進行定期觀測，判斷基礎的變形趨勢;對房屋傾斜率進行定期觀測，判斷由基礎變形導致的上部建筑物局部或整體的變化，出現異常時采取緊急措施，防止建筑局部或整體倒塌。2、上部結構檢測主要有梁板柱混凝土和墻體檢測。梁板柱主要檢測混凝土強度、保護層厚度、碳化深度，鋼筋數量、位置，鋼筋銹蝕狀況等;墻體檢測磚強度、砂漿強度，必要時應直接檢測砌體強度。

三、房屋主要構件的危險性分析

房屋的所有荷載是通過傳力體系沿一定的路徑傳遞到地基滲入大地，傳力體系的承擔者主要由地基基礎、上部承重構件(梁板、柱、承重墻)。傳力體系中的地基基礎與上部承重構件安全與否，直接導致是否房屋安全。危險構件分無危險點、有危險點、局部危險、整體危險四個等級(符號表示依次為a、b、c、d)。(一)地基基礎的危險性分析。主要考慮以下方面：(1)觀測點所反映的沉降量和水平滑移量變化，基礎是否穩(wěn)定;(2)房屋傾斜率變化，上部結構裂紋大小及變化趨勢;(3)采取加固修復措施的可行性、經濟性，判斷地基基礎的危險等級。

2、上部承重結構危險性分析。房屋上部結構由(豎向承載構件)和梁板(水平構件)組成。(一)柱墻危險性分析。柱墻危險性主要考慮以下幾方面：(1)柱墻裂紋長度、寬度、形態(tài)，柱墻的傾斜率;(2)柱混凝土強度、碳化深度，鋼筋數量、位置、保護層厚度;(3)墻體有效截面大小，風化脫落情況;(4)墻體是否與柱設置有效拉結，墻體組砌是否符合規(guī)范規(guī)定;(5)砌體材料、砂漿強度大小。通過對柱墻的材料強度、截面大小，裂紋情況和構造連接分析，綜合判斷柱墻危險性。(二)梁板構件的危險性分析。梁板為鋼筋混凝土，其危險性主要考慮以下方面：(1)梁板裂紋大小、數量、位置;(2)混凝土強度、碳化深度、保護層厚度，鋼筋數量、錨固長度，鋼筋銹蝕程度。(3)梁板的撓曲、位移變形大小;(4)構件的使用環(huán)境。

四、房屋綜合分析

房屋綜合分析就是危險構件在房屋整體結構中所占數量，比例，對危險構件加固修復的可行性、經濟性，據此對房屋危險是整體、局部、有危險構件進行總體評價，對房屋的安全性下結論。根據《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99房屋危險性分為結構安全、基本能滿足正常使用要求、局部危房、整體危房四類(符號表示依次為A、B、C、D)。

五、處理建議

為了保護人民的生命財產安全，應根據房屋危險等級，提出處理建議。(1)房屋屬于局部危房、整體危房時應建議人員撤離，劃定警戒線措施，防止意外發(fā)生造成次生災難;(2)對危險構件提出安全可行的技術方案進行加固;(3)對存在責任糾紛的房屋應從技術責任的角度提出所承擔的責任比例，供有關部門調解時參考。

總之，由于房屋結構類型、施工質量、修建歷史和所處的地理環(huán)境不同，構成危房的因素眾多，每一次房屋鑒定都是新的工作和考驗，為客觀評價房屋安全性，首先要使用力學理論武器，對房屋的結構體系和荷載傳遞路徑進行分析研究，對房屋各承載構件的裂紋、位移變形等破壞特征進行分析，結合房屋材料性能、周邊地質環(huán)境、使用環(huán)境，分析危險房屋形成原因，對各類危險構件進行逐一分析，匯總各危險構件對房屋整體的影響，客觀地定性房屋的安全性，使其安全、經濟地發(fā)揮效能。